Rebríček investičnej atraktivity bytov krajských miest
Slovensko je z pohľadu podielu vlastníctva nehnuteľnosti na popredných priečkach v rámci Európskej únie. Pred nami je len Rumunsko. Okrem vlastníctva nehnuteľnosti na vlastné bývanie majú Slováci v obľube vlastniť aj investičné nehnuteľnosti, ktoré následne prenajímajú. Z prechádzajúcich článkov, ako je vplyv makroekonomických ukazovateľov na ceny nehnuteľností, vplyv makroekonomických ukazovateľov na dostupnosť bývania alebo rebríček dostupnosti bývania, sa niet čomu diviť. S investičnými nehnuteľnosťami sú spojené dva druhy výnosov. Kapitálový výnos vychádzajúci z rastu ceny nehnuteľnosti a k jeho realizácii dochádza až pri následnom predaji. Druhým výnosom je výnos z prenájmu. Z pohľadu investičnej atraktivity nehnuteľnosti je kľúčovým ukazovateľom výnosové percento, ktoré sa počíta ako ročný čistý zisk z prenájmu k cene nehnuteľnosti vynásobený hodnotou sto. Od roku 2026 sa plánuje dvojnásobné až trojnásobné zvýšenie dane pre vlastníkov nehnuteľností, ktorí v nich nemajú trvalý pobyt. Ak teda toto zvýšenie nebude premietnuté do nájmu, tak sa poníži výnosové percento. V tomto článku sa pozrieme na rebríček investičnej atraktivity bytov a ich vývoj pre 1, 2 a 3-izbové byty v 8 krajských mestách na Slovensku. Budeme pri tom vychádzať z uverejnených dát portálom Nehnutelnosti.sk a realitným barometrom Realitnej únie SR za 4. kvartál rokov 2022, 2023 a 2024. K priemernému výnosovému percentu v jednotlivých mestách sa len ťažko dopracujeme, tak ako ukazovateľ investičnej atraktivity nám poslúži počet hrubých ročných nájmov potrebných na kúpu 35 m2 1-izbového bytu, 55 m2 2-izbového bytu a 75 m2 3-izbového bytu. Čím vyššia je hodnota, tým nižšia je atraktivita.
Rebríček investičnej atraktivity bytov krajských miest
Z pohľadu vypočítaného ukazovateľa je pre 4. kvartál roku 2024 a 1-izbové byty najatraktívnejšia Nitra. Na kúpu 35 m2 1-izbového bytu je potrebných niečo vyše 15 hrubých ročných nájmov. Najhoršie je na tom Bratislava, kde je potrebných na rovnaký byt niečo vyše 23 hrubých ročných nájmov. V ostatných mestách sa pohybujeme približne od 18 do 20 hrubých ročných nájmov.
Pre 4. kvartál roku 2024 a 2-izbové byty je opäť najatraktívnejšia Nitra. Avšak na kúpu 55 m2 2-izbového bytu je potrebných o približne 3 hrubé ročné nájmy viac a teda 18. Takmer rovnako je na tom Trenčín. Najhoršie je opäť na tom Bratislava, kde je potrebných na rovnaký byt niečo vyše 25 hrubých ročných nájmov. O niečo lepšie je na tom Žilina. V ostatných mestách sa pohybujeme približne od 19 do 21 hrubých ročných nájmov.
Čo sa týka 3-izbových bytov, tak pre 4. kvartál roku 2024 je rovnako najatraktívnejšia Nitra s približne niečo vyše 18 hrubými ročnými nájmami na kúpu 75 m2 bytu. Najmenej atraktívna je opäť Bratislava s niečo vyše 24 hrubými ročnými nájmami na jeho kúpu. V ostatných mestách sa pohybujeme približne od 20,5 do 21,5 hrubých ročných nájmov.
Hovorí sa, že investične sú najvýhodnejšie 1-izbového byty. Ideálne by bolo porovnávať výnosové percento bytov s rôznym počtom izieb pre ich rozdielne prevádzkové náklady. Napriek tomu, ak na základe nášho ukazovateľa spravíme porovnanie medzi 1 a 2-izbovými bytmi a 1 a 3-izbovými bytmi, tak s výnimkou Trnavy, sú atraktívnejšie 1-izbové byty. Pri Trnave sú na základe tohto ukazovateľa atraktívnejšie 2-izbové byty. Nie však o veľa. A keďže pre väčšie byty sú aj väčšie prevádzkové náklady, tak sa dá očakávať, že pri výnosovom percente by to už bolo v prospech 1-izbových bytov aj v Trnave.
Časový vývoj investičnej atraktivity bytov krajských miest
Bez ohľadu na počet izieb sa vo všeobecnosti dá povedať, že od 4. kvartálu roku 2022 došlo k zlepšeniu investičnej atraktivity bytov. Dané je to poklesom cien bytov a rastom cien nájmov.
Ak sa pozrieme na to z pohľadu percentuálnej zmeny medzi 4. kvartálom roku 2024 a 2022, tak pre 1-izbové byty si najviac polepšila Banská Bystrica a najmenej Trenčín. Pre 2-izbové byty je na tom najlepšie Bratislava a najhoršie Žilina, kde dokonca mierne došlo k zhoršeniu. No a pre 3-izbové byty najväčšie zlepšenie má Trnava a najhoršie Trenčín. Pohyby sú dané zmenami cien bytov a nájmov.
Rádi byste se o statistice a analýze dat dozvěděli více? Chcete se stát mistrem ve svém oboru nebo si jen potřebujete doplnit znalosti? V ACREA nabízíme širokou nabídku kurzů pro váš profesní růst. Máte-li jiný dotaz. Nebojte se využít naši nezávaznou konzultaci, při které vám rádi zodpovíme všechny vaše dotazy a najdeme vhodné řešení.
